Les marges de négociation des prix de l’immobilier en baisse

Les marges de négociation des prix de l’immobilier en baisse

Le mois dernier, Le Figaro et Explorimmo publiaient un baromètre conjoint des marges de négociation dans l’immobilier. Et le verdict est sans appel : le pouvoir de négociation des prix n’a jamais été aussi réduit.

Les chiffres

Selon ce baromètre immobilier, la marge de négociation se situe à 4,4%. Seule la ville de Bordeaux ne semble pas touchée par cette baisse, son taux de négociation étant remonté à 2,7%, ce qui reste faible. La meilleure marge de négociation se trouve à Nice avec 4,8% et la plus réduite à Lyon avec 1,9%. Le Président du réseau Orpi, Bernard Cadeau, estime qu’un niveau de négociation raisonnable doit être autour de 4,5%. Globalement, la capacité de négociation des prix dans les villes françaises reste faible. Le détail de Paris montre une négociation plus difficile sur les petites surfaces. En parallèle, l’offre est supérieure à la demande sur les grands logements.

Pourquoi ?

Comme nous vous en parlions dans un précédent article, le marché de l’immobilier se porte plutôt bien depuis quelques temps. La demande est agressive et les taux d’intérêt sont plus intéressants que jamais.  Bernard Cadeau explique que les résultats de cet indicateur de marge de négociation sont symptomatiques d’un grand dynamisme du marché : les investisseurs sont conscients que c’est le moment ou jamais pour acheter. Les biens partent vite et sans négociation face à une grande concurrence entre les acheteurs.

Conséquences

Face à ce déséquilibre de l’offre et de la demande, les vendeurs se montrent plus ambitieux. La capacité à négocier est rongée par une demande abondante. Les acheteurs se retrouvent alors malgré eux en compétition. Cette situation augure une stabilisation du marché. La remontée des taux se profile à l’horizon et les experts estiment que les prix devraient à nouveau augmenter.

 

Alors que l’année touche bientôt à sa fin, l’heure est au bilan. 2016 a été une année à deux vitesses : si le premier semestre a été largement favorable aux acheteurs, la rentrée a vu un ralentissement avec une hausse des prix et de la demande. Ce qui a fini par entamer le pouvoir de négociation des investisseurs.

08déc
0

Location : Paris dans l’illégalité

Location : Paris dans l’illégalité

Un an après l’entrée en vigueur de la loi Alur et de sa mesure phare d’encadrement des loyers à Paris, le constat est sans appel : une grande partie des annonces de location restent dans l’illégalité.

Un bilan en demi-teinte

L’association de consommateurs CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) vient de mener une étude sur la conformité des loyers aux prérogatives de la loi Alur. Et les chiffres parlent d’eux-mêmes : à Paris environ 40% des annonces de logement ne respectent pas l’encadrement des loyers.

Des agences moins gourmandes que les particuliers

Plus précisément, ce sont 30% des offres professionnelles et 49% pour les particuliers qui sont dans l’illégalité. Seule consolation, la part des propriétaires et agences proposant des loyers excessifs est en baisse d’environ 5% par rapport à l’année dernière. De manière générale, l’excédent payé tourne autour de 115€ par mois, soit 1384€ par an.

Les studios et meublés plus touchés

La CLCV est claire « Plus le logement est grand, plus c’est sûr ». 45% des loyers des T1 sont en infraction. A titre de comparaison, cela concerne 34% des T2/T3 et 12% des T4. Selon l’étude, les logements non meublés sont moins touchés (seulement 28%) que les meublés (45%). Les disparités se creusent également entre les différents arrondissements de la capitale. Le type et les modalités de location ainsi que la localisation jouent donc sur le respect de l’encadrement des loyers.

Quelle solution ?

Bailleur ou locataire, il est important de vous renseigner sur les loyers plafond d’un logement. Pour cela, consultez la carte interactive du Ministère du logement et de l’Habitat durable.

 

Le bilan de cette étude reste mitigé. En vigueur depuis le 1er aout 2015, la mesure phare de la loi Alur peine à s’imposer : la différence entre loi et réalité reste marquée mais tend à s’amenuiser.

09nov
0

Stabilisation du prix des parkings

Stabilisation du prix des parkings

Très utile en périphérie des métropoles, le parking est moins populaire en centre ville. Et pour cause, depuis 20 ans son prix d’acquisition a augmenté de seulement 50% en Île de France.

Des prix de parkings qui stagnent

En moyenne un parking à la Capitale coûte 16 000€. Une hausse de 50% des prix sur les 20 dernières années peut paraître importante, cependant ce chiffre est à relativiser. A titre de comparaison les prix des appartements ont connu une véritable flambée de + 182%. En définitive, le nombre de parkings vendus a peu évolué en 20 ans, soit environ 10 000 transactions par an.

Les coûts d’acquisition ont tendance à augmenter seulement en grande couronne, où les transports en commun sont moins présents. D’après Charles Gérard, directeur de MonsieurParking.com, le parking reste un placement financier intéressant avec un niveau de rentabilité autour de  5% nets avant impôts.

Pourquoi cette tendance ?

Cette stagnation des prix s’explique par plusieurs raisons :

-          Tout d’abord une demande peu agressive. En centre ville, le besoin en voiture est moindre étant donné les nombreuses solutions de transports.

-          On peut également évoquer les politiques publiques de mobilité qui encouragent à ne plus utiliser de voitures.

-          Enfin, les appartements sont souvent vendus avec garage. L’achat d’un parking à l’unité se fait donc de plus en plus rare.

Les chiffres des usages de véhicules en ville confirment cette tendance : en Île de France, seulement 4  foyers sur 10 sont équipés d’une voiture.

Investissement parmi les plus rentables, le parking offre un coût d’acquisition modeste pour retour sur investissement avantageux. Avoir un parking s’avère finalement une bonne opportunité : pratique quand on l’utilise et lucratif lorsqu’il est loué.

10oct
0

Rentrée 2016 : l’immobilier repart à la hausse

Rentrée 2016 : l’immobilier repart à la hausse

Fin août, SeLoger.com a réalisé un baromètre des prix de l’immobilier. L’étude compare les prix de Juillet 2016 avec ceux de Juillet 2015 pour dégager les dynamiques qui vont influencer cette rentrée. Si 2015 était placé sous le signe de la baisse, la rentrée 2016 signe définitivement l’inversion de la tendance.

Le marché de l’ancien particulièrement touché

Depuis le printemps, les prix de l’immobilier progressent particulièrement dans les métropoles : Nîmes +23,4%, Bordeaux +7%, Strasbourg + 5% et +4% à Toulouse. Seuls Grenoble, Rennes et Toulon enregistrent des baisses avec -3%.

Si la hausse se confirme partout en France, elle touche particulièrement les logements anciens dont le coût a augmenté de 2,3%. Du coté des prix signés (prix moyen au m² à la signature du compromis) ils ont connu un regain de 1,7% alors qu’ils avaient reculé en Juillet dernier. On note également une tendance haussière pour le neuf avec +2,3% sur un an. Le prix moyen d’un appartement au m² est actuellement de 2377€.

Pourquoi les prix augmentent ?

On peut évoquer trois raisons principales à cet accroissement : une recrudescence de la demande, une carence d’offres et des taux d’intérêt en baisse. La chute des taux de crédit favorise une augmentation de la demande qui ne correspond pas à l’offre disponible sur le marché. Le manque d’offre entraîne alors une hausse des prix.

De plus, les marges de négociations s’amenuisent face à des vendeurs sont de plus en plus gourmands. La capacité à négocier varie non seulement en fonction des ambitions des vendeurs mais également de la qualité des biens et de la pression de la demande. Les plus beaux biens étant les plus convoités, il est donc plus difficile de négocier pour les acheteurs.

L’engouement des investisseurs a ainsi redynamisé le marché avec une augmentation de 10% des ventes. Cependant ce regain d’intérêt a pour conséquence une augmentation de 1,7% des prix sur le territoire France.

 

Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris Ouest et porte parole de l’étude conclut ce baromètre en annonçant une année 2016 en deux temps : alors que le premier semestre s’orientait sur une nette progression des prix, cette croissance devrait se temporiser sur le reste de l’année.

08sept
0

BREXIT : quel impact sur l’immobilier ?

BREXIT : quel impact sur l’immobilier ?

Le 23 Juin 2016, les résultats du référendum sur le maintien du Royaume-Uni dans l’Union Européenne sont tombés : les britanniques ont voté en majorité pour le départ du pays de l’UE. Les conséquences ne se font pas attendre : démission de Cameron, perte d’un membre pilier pour l’Europe, chute du cours de la livre Sterling. Cependant, le protectionnisme britannique n’a pas que des répercussions purement économiques. Certains marchés immobiliers profitent du Brexit, et particulièrement Paris. Retour sur les effets indirects de ce vote sur l’immobilier français.

Paris à le vent en poupe

La majorité des experts défendent que l’incertitude qui pèse sur le marché pousserait les acheteurs étrangers à abandonner Londres au profit de la France et de sa capitale. Paris apparait comme une nouvelle opportunité pour les acheteurs, un pari moins risqué. Premier bénéficiaire : l’immobilier de prestige à destination du milieu de la Finance. Si La City de Londres se révèle moins attractive, la Défense fait désormais l’objet de toutes les convoitises. L’impulsion amorcée par le Brexit devrait donc faire augmenter la demande française et le prix des biens.

Londres en perte de vitesse

De l’autre coté de la Manche, les biens de luxe sont négociés à des prix de plus en plus bas. Si en début d’année le différentiel au m² entre Paris et Londres penchait fortement en faveur des britanniques, la tendance s’inverse. A Paris, les prix sont à la hausse avec +0,5% en Juin et +2,4% sur le premier semestre 2016. Cependant, cette évolution est contrebalancée par la baisse de la livre sterling qui rend le parc immobilier londonien attractif.

Les taux de crédit dans le flou

Concernant les taux d’intérêts aux particuliers, les tendances sont moins évidentes. Les professionnels sont partagés. Certains défendent que le Brexit n’aura pas d’impact sur les crédits aux particuliers. Une affirmation soutenue par l’injection massive de liquidités par la Banque Centrale Européenne quelques semaines après l’évènement.  Néanmoins, la chute des taux sur les marchés financiers pourrait se répercuter sur les taux de crédit immobilier en augmentant de manière artificielle le pouvoir d’achat.

Des prévisions à relativiser

A noter que les conséquences définitives du Brexit restent encore incertaines. Une part des experts est même réticente à reconnaitre un lien de causalité entre cette sortie de l’UE et une quelconque hausse des prix français. N’oublions pas que les britanniques sont les premiers investisseurs étrangers en France et qu’ils vont souffrir de la chute de leur monnaie. Cette baisse du pouvoir d’achat en Grande Bretagne pourrait ainsi ne pas être à notre avantage. Difficile donc d’anticiper l’impact réel de cet évènement sur le parc immobilier européen. Les effets s’apprécieront au long terme.

Alors qu’un pays quitte volontairement l’Union pour la première fois, l’Europe tremble sur ses fondations. Mais le malheur des uns faisant le bonheur des autres, les investisseurs semblent se détourner de l’offre londonienne au profit de la stabilité d’autres grandes capitales européennes comme Paris.

Sources : Boursorama & Meilleurs taux

29juil
0

Anciens articles

Switch to our mobile site