Tout savoir sur le viager

Tout savoir sur le viager

Si la perspective d’une acquisition décotée peut être attirante, le viager est une solution à double tranchant. Alors avant de vous lancer, veillez à vous renseigner sur les avantages et inconvénients de ce dispositif immobilier.

Le viager, un investissement au long terme

Le viager consiste à acheter un bien occupé par une personne âgée (le crédirentier). L’occupant garde l’usufruit et l’acheteur (le débirentier) doit verser une rente régulière tant que le vendeur est vivant. L’acquéreur peut également verser en plus de la rente une somme entre 40 et 45% du prix à la signature de l’acte de viager (le bouquet). La mise en place de ce type de dispositif immobilier se fait obligatoirement chez un notaire.

Pour que le viager soit valide, le décès du vendeur doit être imprévisible et ne doit pas arriver dans les 20 jours suivant la signature du contrat, sinon la vente est annulée.

La gestion du bien

Les travaux d’entretien du bien sont à la charge de l’occupant. Il en va de même pour la taxe d’habitation et les factures énergétiques. Le crédirentier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la perception de rentes viagères et le débirentier prend à sa charge la taxe foncière.

Les avantages

Ce dispositif présente deux avantages corrélés : l’acheteur acquiert un bien à prix réduit et le vendeur s’assure un revenu régulier.

Pour l’acquéreur, c’est également le moyen d’échelonner l’achat d’un bien sur une très longue période. Si l’usufruitier quitte le logement, il est possible à l’acheteur de l’occuper à condition d’une renégociation de la rente.

Les inconvénients

Si les acheteurs boudent le viager, c’est principalement pour une question morale : plus le crédirentier décède tôt, plus l’achat est rentable. On parle donc d’un « pari sur la mort ».

En découle également le risque que la personne ait une longévité supérieure à l’espérance de vie prévue lors de la signature. L’acquisition s’avère alors un véritable fiasco financier. En effet, le facteur risque de cette solution est non négligeable. La rentabilité de l’achat n’est jamais assurée et ce système demande une certaine stabilité financière de la part de l’acheteur qui doit subvenir à une rente tout en ayant son propre logement. C’est donc un dispositif plutôt réservé à des investisseurs qu’à des acheteurs.

A savoir également qu’en cas de non-paiement des échéances, le contrat est annulé et les sommes versées perdues.

 

Même s’il représente moins de 1% des ventes et se concentre principalement dans le Sud de la France et l’Ile de France, le viager est une forme de vente immobilière intéressante à condition d’être bien informé. Pour vous accompagner, faites appel à une société de gestion immobilière.

08fév
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Les perspectives immobilières pour 2017

Les perspectives immobilières pour 2017

Deux grandes prévisions devraient rythmer cette année 2017 : les dispositions prises par le Projet de Loi des Finances 2017 et la hausse annoncée des taux de crédit.

Le PLF 2017

Le budget 2017 a été voté le 20 décembre et il semblerait qu’il aille dans le sens d’un regain de l’immobilier. En ligne de mire, la prolongation de trois dispositifs très avantageux : le CITE, Censi-Bouvard et la loi Pinel.

Le Crédit d’Impôts pour la Transition Energétique concerne les personnes souhaitant effectuer des travaux de rénovation énergétique visant à améliorer l’aspect écologique de leur logement.

Le dispositif Censi-Bouvard vise à allouer une réduction d’impôts pour l’achat de logement dans des résidences pour personnes âgées, personnes handicapées ou étudiants. Est ajoutée en 2017 la réhabilitation des résidences touristiques comme critère d’éligibilité.

La mesure Pinel offre aux acquéreurs de biens neufs ou en état de futur achèvement une défiscalisation s’ils s’engagent à louer leur bien de 6 à 12 ans. La remise peut aller jusqu’à 21% du prix du bien soit 63000€ sur une période de 12 ans.

Remontée de taux immobiliers

Si l’année 2016 fut particulièrement favorable à une recrudescence de l’immobilier, 2017 pourrait bien inverser la tendance. En effet les experts craignent une remontée des taux avec à la clé une baisse de 5% des ventes. Seconde hypothèse possible : les taux restent stables, ce qui créerait une augmentation des prix des biens.

Si l’année 2016 a été particulièrement favorable à l’immobilier, les professionnels restent lucides : ces conditions exceptionnelles ne devraient pas durer.

 

Malgré une hausse très probable des taux, les investissements dans le marché de l’immobilier devraient encore être attractifs cette année. Pour vous accompagner dans vos investissements en 2017, faites confiance à une agence de gestion immobilière.

09jan
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Les marges de négociation des prix de l’immobilier en baisse

Les marges de négociation des prix de l’immobilier en baisse

Le mois dernier, Le Figaro et Explorimmo publiaient un baromètre conjoint des marges de négociation dans l’immobilier. Et le verdict est sans appel : le pouvoir de négociation des prix n’a jamais été aussi réduit.

Les chiffres

Selon ce baromètre immobilier, la marge de négociation se situe à 4,4%. Seule la ville de Bordeaux ne semble pas touchée par cette baisse, son taux de négociation étant remonté à 2,7%, ce qui reste faible. La meilleure marge de négociation se trouve à Nice avec 4,8% et la plus réduite à Lyon avec 1,9%. Le Président du réseau Orpi, Bernard Cadeau, estime qu’un niveau de négociation raisonnable doit être autour de 4,5%. Globalement, la capacité de négociation des prix dans les villes françaises reste faible. Le détail de Paris montre une négociation plus difficile sur les petites surfaces. En parallèle, l’offre est supérieure à la demande sur les grands logements.

Pourquoi ?

Comme nous vous en parlions dans un précédent article, le marché de l’immobilier se porte plutôt bien depuis quelques temps. La demande est agressive et les taux d’intérêt sont plus intéressants que jamais.  Bernard Cadeau explique que les résultats de cet indicateur de marge de négociation sont symptomatiques d’un grand dynamisme du marché : les investisseurs sont conscients que c’est le moment ou jamais pour acheter. Les biens partent vite et sans négociation face à une grande concurrence entre les acheteurs.

Conséquences

Face à ce déséquilibre de l’offre et de la demande, les vendeurs se montrent plus ambitieux. La capacité à négocier est rongée par une demande abondante. Les acheteurs se retrouvent alors malgré eux en compétition. Cette situation augure une stabilisation du marché. La remontée des taux se profile à l’horizon et les experts estiment que les prix devraient à nouveau augmenter.

 

Alors que l’année touche bientôt à sa fin, l’heure est au bilan. 2016 a été une année à deux vitesses : si le premier semestre a été largement favorable aux acheteurs, la rentrée a vu un ralentissement avec une hausse des prix et de la demande. Ce qui a fini par entamer le pouvoir de négociation des investisseurs.

08déc
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Location : Paris dans l’illégalité

Location : Paris dans l’illégalité

Un an après l’entrée en vigueur de la loi Alur et de sa mesure phare d’encadrement des loyers à Paris, le constat est sans appel : une grande partie des annonces de location restent dans l’illégalité.

Un bilan en demi-teinte

L’association de consommateurs CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) vient de mener une étude sur la conformité des loyers aux prérogatives de la loi Alur. Et les chiffres parlent d’eux-mêmes : à Paris environ 40% des annonces de logement ne respectent pas l’encadrement des loyers.

Des agences moins gourmandes que les particuliers

Plus précisément, ce sont 30% des offres professionnelles et 49% pour les particuliers qui sont dans l’illégalité. Seule consolation, la part des propriétaires et agences proposant des loyers excessifs est en baisse d’environ 5% par rapport à l’année dernière. De manière générale, l’excédent payé tourne autour de 115€ par mois, soit 1384€ par an.

Les studios et meublés plus touchés

La CLCV est claire « Plus le logement est grand, plus c’est sûr ». 45% des loyers des T1 sont en infraction. A titre de comparaison, cela concerne 34% des T2/T3 et 12% des T4. Selon l’étude, les logements non meublés sont moins touchés (seulement 28%) que les meublés (45%). Les disparités se creusent également entre les différents arrondissements de la capitale. Le type et les modalités de location ainsi que la localisation jouent donc sur le respect de l’encadrement des loyers.

Quelle solution ?

Bailleur ou locataire, il est important de vous renseigner sur les loyers plafond d’un logement. Pour cela, consultez la carte interactive du Ministère du logement et de l’Habitat durable.

 

Le bilan de cette étude reste mitigé. En vigueur depuis le 1er aout 2015, la mesure phare de la loi Alur peine à s’imposer : la différence entre loi et réalité reste marquée mais tend à s’amenuiser.

09nov
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Stabilisation du prix des parkings

Stabilisation du prix des parkings

Très utile en périphérie des métropoles, le parking est moins populaire en centre ville. Et pour cause, depuis 20 ans son prix d’acquisition a augmenté de seulement 50% en Île de France.

Des prix de parkings qui stagnent

En moyenne un parking à la Capitale coûte 16 000€. Une hausse de 50% des prix sur les 20 dernières années peut paraître importante, cependant ce chiffre est à relativiser. A titre de comparaison les prix des appartements ont connu une véritable flambée de + 182%. En définitive, le nombre de parkings vendus a peu évolué en 20 ans, soit environ 10 000 transactions par an.

Les coûts d’acquisition ont tendance à augmenter seulement en grande couronne, où les transports en commun sont moins présents. D’après Charles Gérard, directeur de MonsieurParking.com, le parking reste un placement financier intéressant avec un niveau de rentabilité autour de  5% nets avant impôts.

Pourquoi cette tendance ?

Cette stagnation des prix s’explique par plusieurs raisons :

-          Tout d’abord une demande peu agressive. En centre ville, le besoin en voiture est moindre étant donné les nombreuses solutions de transports.

-          On peut également évoquer les politiques publiques de mobilité qui encouragent à ne plus utiliser de voitures.

-          Enfin, les appartements sont souvent vendus avec garage. L’achat d’un parking à l’unité se fait donc de plus en plus rare.

Les chiffres des usages de véhicules en ville confirment cette tendance : en Île de France, seulement 4  foyers sur 10 sont équipés d’une voiture.

Investissement parmi les plus rentables, le parking offre un coût d’acquisition modeste pour retour sur investissement avantageux. Avoir un parking s’avère finalement une bonne opportunité : pratique quand on l’utilise et lucratif lorsqu’il est loué.

10oct
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