Entretenir son bien immobilier et effectuer les réparations nécessaires est de nature courante pour chaque propriétaire mais comment fonctionner en cas de gestion immobilière ? Notre agence de gestion immobilière à Paris vous a concocté un sujet en 2 parties pour vous donner toutes les clés.
Cette première partie fait le point sur les réparations locatives qui incombent donc au locataire et une seconde partie à venir fera le point sur les charges qu’il est possible de récupérer auprès du locataire dans le cadre d’un bien en gestion immobilière.
Aux termes du décret du 26 Août 1987, par réparations locatives on entend les travaux d’entretien courant, et menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Le décret liste très clairement ce qu’on entend par réparations locatives et dont l’entretien incombe aux locataires :
Quel entretien pour les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif ?
– Jardins privatifs :
- entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines
- taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes
- remplacement des arbustes
- réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage
– Auvents, terrasses et marquises : Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
– Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières : Dégorgement des conduits.
Entretien par le locataire des ouvertures intérieures et extérieures
– Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
- graissage des gonds, paumelles et charnières;
- menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes;
- remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
– Vitrages :
- réfection des mastics;
- remplacement des vitres détériorées.
– Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
- graissage;
- remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
– Serrures et verrous de sécurité :
- graissage;
- remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
– Grilles :
- nettoyage et graissage ;
- remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
Entretien des parties intérieures d’une location
– Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
- maintien en état de propreté;
- menus raccords de peintures et tapisseries;
- remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique;
- rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.
– Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
- encaustiquage et entretien courant de la vitrification;
- remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
– Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
- remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture;
- fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
Vérification des installations de plomberie par le locataire
– Canalisations d’eau : Dégorgement : Remplacement notamment de joints et de colliers.
– Canalisations de gaz :
- entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération;
- remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
– Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance : Vidange.
– Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :
- remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz
- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets;
- remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
– Éviers et appareils sanitaires : Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
Vérification et entretien des équipements d’installations d’électricité en location
– Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuit et fusibles, des ampoules, tubes lumineux
– Réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
Autres équipements mentionnés au contrat de location à entretenir
– Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs.
– Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets.
– Graissage et remplacement des joints des vidoirs.
– Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.
Selon la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
Le locataire prend aussi à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat et listées ci-dessus. Cependant, si ces réparations sont liées à la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure : elles sont à la charge du propriétaire. Toutes les autres réparations sur le bien immobilier, partie commune ou partie privative, sont à la charge du bailleur. Cependant les propriétaires sont en droit de répercuter certaines dépenses effectuées sur le locataire au titre de cette même loi du 6 Juillet 1989. Découvrez dès la semaine prochaine ces charges récupérables dans notre 2ème partie!