La fin de la Loi Scellier programmée pour la fin de cette année a ouvert la voie à la nouvelle ministre du logement, Cécile Duflot, pour apporter sa pierre à l’édifice pour la relance de l’investissement immobilier. Après les dispositifs Besson, Robien, Perissol et bien sûr Scellier, place donc au Duflot.
Annoncé comme «plus incitatif fiscalement (que le Scellier ndlr) mais […] (qui) comportera des exigences sociales renforcées», par la ministre elle-même dans le cadre d’une interview parue dans le Figaro hier, ce dispositif promet des baisses d’impôts pour les investissements locatifs en échange du respect par ces investisseurs d’un certain plafond de loyer. Petit retour sur ce que prévoit le futur dispositif Duflot et nos impressions face à cette annonce.
Dispositif Duflot: quel changement par rapport au Scellier?
Relais du dispositif Scellier, le dispositif Duflot, devrait débuter dès début 2013. A l’image de son prédécesseur, le projet de Mme Duflot souhaite inciter l’investissement locatif dans le neuf afin d’enrayer la crise actuelle du logement. Néanmoins, celle-ci a annoncé que son projet ne reproduirait pas les erreurs du système Scellier (comme la construction de logements dans des zones où il n’y a pas de besoin ou encore des logements trop chers qui restent vacants).
S’étalant sur une durée minimale de 9 ans et jusqu’à 12 ans, le dispositif Duflot prévoit un plafond d’investissement de 300 000€ pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux envisagés. Les taux d’abattement prévus seront compris entre 17 et 20% avec un bonus envisagé pour les bâtiments à hautes-performances énergétiques. Un avantage a priori encore plus incitatif que celui de la loi Scellier.
A l’instar du Scellier, le Duflot impose un plafond de loyer pour l’investisseur qui souhaite en bénéficier. La ministre n’a rien précisé à ce sujet mais elle a, toutefois, indiqué qu’ils devront être inférieurs d’au moins 20% aux loyers du marché. Sur ce point le système Duflot sera donc plus contraignant que la loi Scellier classique. A cette contrainte, s’ajoutera aussi un durcissement des conditions de revenus des locataires afin d’avantager les classes modestes et moyennes. Un nouveau zonage devrait aussi être mis en place dans le cadre de cette nouvelle loi pour l’investissement locatif pour privilégier les zones où le besoin est le plus fort.
Un dispositif vraiment favorable à l’investissement locatif?
Le dispositif Duflot semble aller dans le bon sens, malgré le fait qu’il soit plus contraignant. On peut espérer qu’il ait un impact sur la baisse des loyers mais surtout sur la pénurie de logement dans certaines zones. Néanmoins, on peut aussi craindre que ces multiples contraintes refroidissent les investisseurs, notamment dans les régions concernées par une très forte augmentation des prix. Pour un investissement locatif à Paris, par exemple, les investisseurs risquent d’avoir du mal à louer au plafond du dispositif et devront adopter des revenus largement inférieurs pour correspondre aux contraintes de ressources. La rentabilité d’un tel investissement à Paris risque donc d’être limité contrairement à des zones où les prix sont plus bas. Or ce sont pourtant, ces régions qui souffrent le plus du problème de l’accès au logement.
Beaucoup de questions restent donc en suspend après cette annonce d’un nouveau plan d’incitation à l’investissement locatif.