En tant que propriétaire-bailleur, dès lors que votre locataire reste plus d’un an dans votre logement vous êtes en droit de réévaluer le loyer fixé au départ si le contrat de bail prévoit une clause permettant son indexation annuelle. Ainsi, si un loyer est fixé au départ à signature du bail, ce dernier peut prévoir la révision du loyer grâce à une clause d’indexation. Que ce soit en location ou location meublée, ce type de clause est prévue dans la plupart des contrats de bail types. Dans le cadre de cette clause d’indexation, la revalorisation annuelle du loyer est calculée selon un indice de référence des loyers fixés par l’INSEE.
Quel indice à prévoir dans le bail?
L’augmentation des loyers prévue par la clause d’indexation doit se baser sur l’indice IRL dont la variation se cale sur l’évolution des prix à la consommation. Le 1er mois de chaque trimestre, la valeur de l’indice du trimestre précédent est annoncée par l’INSEE. Au moment de la signature du bail, le bailleur indique donc la clause avec l’indice du trimestre de référence. Attention l’indice est publié autour du 13 du 1er mois du trimestre donc si le bail est signé en le 1er et le 12 c’est l’indice du trimestre précédent en cours qui prévaut.
Si le bail a été signé le 30 Janvier 2014, la clause doit indiquer “…le dernier indice publié étant celui du 4ème trimestre 2013 et s’élève à 124.83…”.
Mais s’il a été signé le 10 Janvier 2014, la clause doit indiquer “…le dernier indice publié étant celui du 3ème trimestre 2013 et s’élève à 124.66…”.
Quand un bail est signé avec cette clause, le loyer peut être réévalué chaque année selon l’indice de référence noté dans le bail. C’est bien cet indice noté dans la clause qui sera la référence de réévaluation tout au long du bail. Selon l’usage, les locataires sont souvent habitués à voir leurs loyers réévalués à la date anniversaire du bail. Toutefois, vous pouvez très bien indexer le loyer à une date fixe différente, cela doit, par contre, être prévu et noté au moment de la signature du bail.
Réévaluer le loyer selon la clause d’indexation.
A la date prévu au bail vous allez vous renseignez sur le nouvel indice IRL du même trimestre de référence. Ainsi pour notre bail signé le 10 Janvier 2014, le bailleur devra au 10 Janvier 2015 se référer à l’indice publié au 3ème trimestre 2014 : 125.24 et calculer la réévaluation du loyer selon la formule suivante : loyer (hors-charge) * 125.24 (indice de référence du 3ème trimestre 2014) / 124.66 (indice de référence du 3ème trimestre 2013) et ainsi de suite chaque année au 10 Janvier 2016, il appliquera la formule : loyer (hors-charge) * indice de référence du 3ème trimestre 2015 / 124.66 (indice de référence du 3ème trimestre 2013)
S’agissant d’une clause de contrat, le locataire est prévenu lors de la signature de celui-ci. Le bailleur n’a donc pas l’obligation d’informer son locataire avec un courrier simple ou recommandé. Néanmoins, il est de bon ton d’indiquer à votre locataire chaque année par courrier ou téléphone, le nouveau montant de son loyer, ne serait-ce que pour qu’il puisse modifier son règlement.
L’indexation du loyer, une obligation?
L’indexation fait l’objet d’une clause ajoutée au bail, ce n’est qu’une possibilité pour le bailleur de réévaluer le loyer au cours du bail, il peut tout à fait prévoir de ne pas l’ajouter au bail. S’il s’agit d’un contrat-type, il suffit de barrer ou retirer la clause. Mais, attention, si vous n’indiquez pas cette clause, le loyer fixé par le bail ne pourra être révisé tout le temps que le locataire occupera le logement.
En tant que bailleur, vous pouvez aussi avoir indiqué la clause mais ne pas souhaiter que le loyer soit réévalué selon l’indexation annuelle. Cela peut-être un bon moyen de récompenser le sérieux de votre locataire. Dans ce cas, il vous suffit de ne pas appliquer la formule de révision du loyer. La clause étant toujours au bail, il sera possible de réviser le loyer par la suite.
Vous avez oublié d’indexer le loyer?
Dans ce cas, il vous est possible, dès lors que la clause d’indexation est inscrite au bail, de réactualiser le montant du loyer à tout moment au cours de l’année et du temps d’occupation du logement par le locataire, et cela, même si nous ne sommes pas à la date anniversaire du contrat. Vous pouvez demander les différentiels de loyers non perçus pour les années où l’indexation n’a pas été calculée mais ne pouvez remonter que sur les 5 années précédentes. Cependant, cela peut-être mal perçu par les locataires et, souvent, les bailleurs dans cette situation se contentent de réajuster le loyer sans demander les arriérés non perçus. Si l’écart est très important entre le loyer de départ et le loyer réévalué, vous pouvez aussi choisir de demander un loyer augmenté mais moins important que la somme réévaluée totale.
Enfin, si vous êtes dans ce cas, nous vous conseillons d’appeler votre locataire pour lui expliquer ce changement, notamment si vous êtes restés de nombreuses années sans réévaluer le loyer. Cela pourrait le surprendre, d’autant que bien souvent il n’est pas au fait des possibilités d’indexation, surtout si vous n’en avez jamais ou quasiment jamais exigée. En l’appelant, vous pouvez lui expliquer clairement qu’il s’agit d’une clause du bail et pourquoi cela n’avait pas été exigé avant et éviter tout litige.