Quand ils recherchent un bien immobilier pour réaliser un investissement locatif, les acheteurs ont tendance à éviter les logements qui nécessitent de gros travaux, craignant que cela représente un trop gros investissement en termes de temps et d’argent. Pourtant, ce type de biens est à considérer car  ils offrent de belles perspectives de rentabilité locative.

En effet, s’ils sont plus difficiles à dénicher que les autres et de plus en plus rares, les biens à refaire sont moins chers à l’achat. Avec des travaux bien menés et un budget encadré, ces biens à rénover peuvent vite s’avérer particulièrement rentables. Voici quelques conseils si vous envisagez ce type d’investissement locatif.

Faites évaluer le coût des travaux avant d’investir

Refaire l’électricité ou la plomberie, abattre une cloison, créer des ouvertures… plus les travaux à prévoir sont importants, plus il sera difficile d’évaluer le coût des travaux. Pour autant, n’hésitez pas à solliciter plusieurs maîtres d’œuvre pour faire établir des devis en fonction de votre budget et du niveau de prestations que vous souhaitez.

Le prix peut varier du simple au double d’un artisan à l’autre et en fonction des équipements et matériaux que vous choisirez d’utiliser. Il serait dommage d’investir dans un bien à rénover et de vous rendre compte ensuite que votre budget ne sera pas suffisant pour couvrir la totalité des travaux… Veillez donc à bien déterminer le budget à prévoir pour les travaux avant d’acheter l’appartement ou la maison en question, cela pourra vous éviter bien des déconvenues !

Vérifiez les diagnostics immobiliers

Lors de l’achat d’un bien, plusieurs diagnostics immobiliers viennent compléter la transaction. Dans le cas d’un bien à rénover, ils sont de très bons indicateurs puisqu’ils vous renseignent sur l’état du bien, sur sa sécurité, sa performance énergétique… autant d’éléments qui vous indiquent quels sont les travaux et réparations à mettre en œuvre pour remettre le bien aux normes. A savoir que la plupart des diagnostics exigés pour une vente sont également obligatoires pour mettre en location un bien.

Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) est le dossier qui regroupe toutes ces informations, il comprend les diagnostics suivants :

• → Le risque d’exposition au plomb,
• → La présence de matériaux contenant de l’amiante,
• → La présence de termites,
• → L’état de l’installation de gaz,
• → L’Etat des risques naturels et technologiques,
• → Le diagnostic de performance énergétique : ce document établit un état des lieux du niveau d’isolation du logement et fournit des recommandations de travaux à effectuer pour consommer mieux et moins d’énergie tout en précisant l’investissement et les économies correspondantes,
• → L’état de l’installation d’électricité,
• → Le contrôle des équipements d’assainissement non collectif.

Les aides financières pour l’investissement locatif

Il existe un certain nombre d’aides financières visant à inciter les propriétaires-bailleurs à rénover leur bien. Si vous souhaitez rénover un bien à louer, renseignez-vous bien sur les aides auxquelles vous êtes susceptibles d’avoir droit.

• → Les crédits d’impôt : Il faut savoir que les propriétaires-bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers le coût total des travaux ainsi que les intérêts du crédit qui les finance.
• → L’Eco-Prêt à Taux Zéro (EPTZ) : Ce prêt est une version spéciale du Prêt à Taux Zéro Vert destiné aux propriétaires bailleurs. Il peut financer jusqu’à 30000€ de travaux si ceux-ci visent à améliorer la performance énergétique du bâtiment. Les conditions pour en bénéficier sont de mettre en location un logement acheté depuis plus de deux ans et de s’engager à le louer vide pour une période de 5 ans minimum.
• → Les aides de l’Agence Nationale de l’Habitat : l’ANAH accorde aux propriétaires bailleurs des subventions pour les aider à réaliser des gros travaux de rénovation dans un bien datant de plus de quinze ans.  Selon le type des travaux et le régime du loyer, la subvention peut varier entre 15 et 70% du coût des travaux (à partir du moment où celui-ci dépasse les 1500€). Une éco-prime peut également être accordée par l’ANAH pour des rénovations visant à améliorer la performance énergétique d’un bâtiment de plus de deux points sur l’étiquette énergie du diagnostic de performance énergétique.

Et après ? Mettre le bien rénové en location

Une fois que vous aurez acquis le bien, il faudra le remettre aux normes afin de pouvoir le mettre en location. Pendant cette période, il faut bien prendre en compte que vous commencez à rembourser votre crédit (si vous en avez un), mais vous ne percevrez pas encore de loyer. Vous pouvez cependant demander à votre banque de décaler le début de votre crédit en fonction de vos travaux.

Une fois le bien rénové, vous pourrez alors le mettre en location, pour cela vous pouvez vous en charger seul et réunir les éléments du dossier ou déléguer cette gestion à une agence de gestion locative. Deux points intéressants vis-à-vis de la gestion locative :

→ Vous n’êtes pas obligé d’acheter un bien dans la ville où vous habitez, l’agence s’occupera de tout à votre place, vous n’avez pas besoin de vous déplacer.

→ Les frais de gestion locative sont déductibles de revenus fonciers, ce qui peut vous permettre entre les travaux, la gestion et les intérêts de créer un déficit foncier ou au moins de réduire le montant de votre impôt.