Que sont les réparations dites locatives ?

Que sont les réparations dites locatives ?

Plus de la moitié des litiges entre locataire, propriétaire bailleur, et par voie de conséquence, Cabinet de gestion relèvent des états des lieux et de leurs effets directs à savoir : les réparations locatives.

Ces dernières sont également source de conflit pendant la durée du bail lorsque le locataire demande la prise en charge de menues réparations.

En bail d’habitation, et pendant son occupation des lieux, le locataire est tenu d’entretenir le bien et doit répondre des dégradations et pertes. Il doit supporter les réparations locatives du bien c’est-à-dire les travaux d’entretien courant  et les menues réparations résultant de l’usage normal des locaux et équipements privatifs.

Ainsi, si le propriétaire bailleur a pour obligation de délivrer à son locataire un appartement en bon état d’usage et de fonctionnement, de ne pas s’opposer aux aménagements des locaux, le locataire doit, quant à lui entretenir le bien et procéder aux réparations définies comme « tous les travaux courants, menues réparations ou remplacements attribuables à l’usage normal des équipements à usage privatif ».

Afin d’éviter tout litige,  il conviendra de soigner les états des lieux, d’être précis, lisible et compréhensible (en attachant si possible des photos aux constats) mais aussi de faire preuve d’objectivité !

Confiez son bien en gérance permettra tant au propriétaire bailleur qu’au locataire de se décharger de la gestion relationnelle des parties.

Ainsi, se distinguent les travaux à la charge du propriétaire des menues réparations qui restent à la charge du locataire et qui sont définies par le décret 87-712 du 26/08/1987.

Les réparations à la charge du locataire : les parties intérieures

Le locataire d’un bien immobilier se doit de réaliser les menues travaux ou réparations nécessaires dans le cadre de l’utilisation du bien. Il devra alors assurer l’entretien des murs, de la plomberie et de l’installation électrique.

Entretien des murs : cloisons, plafonds, sols et petites menuiseries

Le locataire s’engage à réaliser les travaux d’entretien de tous les murs et meubles fixes présents à son arrivée dans l’appartement. Ainsi, il doit prendre garde à maintenir le bon état des sols (moquettes, parquets), cloisons (peinture, trous) et menuiseries (portes, tablettes de placards). Il devra, dans tous les cas, assurer les travaux de réparations comme le changement de lames de parquet, de plinthes, ou le rebouchage des trous réalisés dans la cloison.

Surveillance et entretien de l’installation de plomberie

Pour les canalisations de gaz ou d’eau, le locataire devra surveiller les fuites, remplacer les joints, tuyaux souples ou colliers en cas de besoin ; le locataire doit également s’inquiéter du nettoyage du matériel de robinetterie comme les siphons, robinets ou pommeaux de douche.

En cas de présence d’une fosse septique ou tout autre équipement du même type, le locataire devra assurer leur vidange de façon à garantir leur bon fonctionnement.

Surveillance et entretien de l’installation électrique

Durant son occupation des lieux, le locataire assurera le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles ne fonctionnant plus ; il changera les ampoules, les tubes lumineux, réparera ou remplacera des baguettes ou gaines de protection.

Entretien et menues réparations des gros équipements mentionnés au bail

L’entretien courant des gros équipements mentionnés dans le contrat de bail sont à charge du locataire. Cela concerne les équipements électroménagers, l’entretien des cheminées et ventilation, les adoucisseurs d’eau ou encore les capteurs solaires.

Le locataire doit alors s’assurer de bien réaliser les consignes signalées soit par le propriétaire, soit par les carnets d’entretien des appareils. Le locataire s’assurera également de ne pas laisser un « petit » dysfonctionnement entraîner la dégradation irréversible de l’appareil.

Entretien des ouvertures

Dans le cadre d’une location, le locataire se doit de veiller à l’entretien des ouvertures de l’appartement ou de la maison loué. Ainsi, il devra s’occuper des menues réparations des portes (graissage des gonds et charnières, remplacement des poignées, gonds…), fenêtres et grilles mise à sa disposition dans le bien.

Il est à noter que l’entretien des serrures et verrous comprend le graissage et le remplacement des pièces abimées par l‘usage normal de celui-ci. Attention, le changement d’une serrure dans sa totalité est à charge du propriétaire si sa dégradation n’est pas due à un mésusage du locataire.

Sera également à sa charge l’entretien des vitres : mastics, rayures et le remplacement d’une vitre en cas de détérioration.

Le locataire se voit fournir à son entrée dans les lieux un (ou plusieurs) jeu de clés. Il devra à sa sortie rendre la totalité des clés qui lui ont été données, et donc, remplacer les clés potentiellement égarées. Il devra également signaler au propriétaire tout ajout de serrures dans l’appartement suite à son usage (ex : ajout d’un verrou sur une porte) et fournir les clés de ces serrures, les cartes de reproduction s’il y a lieu.

Les réparations à la charge du locataire : les parties extérieures

Outre les installations intérieures, le locataire doit entretenir les extérieurs du bien loué. Sont à sa charge tous les travaux d’entretien ou de maintenance des extérieurs que ce soit le jardin, les mobiliers extérieurs (pergolas, auvent, parasol) ou le nettoyage des gouttières, chéneaux.

L’élagage des arbres reste à la charge du propriétaire bailleur.

 

 

En conclusion, en tant que bailleur, vous pouvez estimer que tous les travaux dits « d’entretien » sont à charge du locataire. En général, le changement de petites pièces est à charge du locataire, le remplacement de gros appareils restant à charge du propriétaire.

Bien sûr, il est tacitement considéré que le locataire se doit d’avertir le propriétaire de tout problème qu’il remarque, bien que n’étant pas de son fait ou de sa responsabilité, afin de permettre à celui-ci d’intervenir en temps voulu sur l’appareil défectueux.

Le propriétaire peut demander à investiguer sur les raisons ayant contribué à la détérioration du bien ou des équipements, et se retourner contre le locataire si la faute est constatée. En général, les plus gros travaux et réparations à effectuer sont constatés à la sortie du logement, lors de l’état de lieux. Dans ce cas, le propriétaire doit avertir le locataire qu’il souhaite certaines réparations et procéder, en cas de nécessité, à une retenue sur la caution.

Mais attention, devoir demander des réparations au locataire peut donc parfois être complexe et devenir particulièrement chronophage et conflictuel. Dans ce contexte, MCP Gestion et Patrimoine vous apporte toute son expertise en tant de gestionnaire de biens immobilier afin de vous assurer la remise en état du logement.

 

01juil

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